在新冠疫情反复、整体经济下行的宏观环境下，作为实体经济的核心载体和数字经济治理的最小单位，不少产业园正经历着严峻的挑战和冲击。

产业地产前期大量资金投入和项目周期长使得其资金状况易受影响，这一问题在不少地区产业园进入存量时代后被愈加凸显，使得不少地产商和运营团队开始转战轻资产运营模式。

然而，轻资产运营目前还没有非常成熟，在业内也受到很大争议，甚至有专业地产人士提出“轻资产运营看似是在挖金矿，实际上就算真挖到了，也不属于你”的观点，那么园区轻资产运营是伪命题吗？

困境

轻资产运营方在服务园区时只能收到短期的运营服务费，陷入“做的不好会被取代，努力做好了又被别人取了现成”的困境。

如果园区重资产不属于运营方，在实际工作中，还将面临“客场作战、水土不服”，如甲方过于保守、效果不达预期时易产生恶性循环等问题。

分析

尽管轻资产运营模式还未完全成型，但从资源、规模、人力、盈利、运营模式等方面分析，不同领域转型做轻资产运营的团队具备不同的优势和劣势。

· 由产业开发商转型：产业开发商具备较强的规模优势，具备园区开发的经验，依托重资产，拥有产业园建设标杆案例。但在实际工作过程中往往易出现标准化程度不足、人力资源跟不上等问题，以致于在轻资产运营时服务能力不足。

· 由资产运营商转型：资产运营商具备丰富的轻资产运营经验，有清晰的运作模式和较强的人力资源能力。但受限于业务定位的局限性，业务发展速度不尽如人意，在实际业务拓展中难实现规模化。

· 由专业服务商转型：不少专业产业服务机构在近年来开始涉及园区轻资产运营，依靠其打造产业聚集能力、吸引上下游企业构建产学研生态的能力，快速形成园区生态，但受其区域、产业、行业、规模的限制，其服务能力有限，难适配大多数园区。

破局

轻资产运营可被理解为一种能力，作为其输出方，应具备完善的园区运营体系、跨地区产业园开发能力和运营成本配置方案，并通过多路径实现破局。

从本质上而言，轻资产与重资产并不是独立的维度，在拓展过程中也不一定会被完全割裂。如在当下依然可通过重资产开发为切入点，结合招商和企服，加强品牌影响力，不仅可以继续走当下已有的模式，还同步布局了未来，同时关注以下几个方面：

· 盈利模式：轻资产运营应主抓盈利业务，对“看起来很美好但实际没有明确盈利模式”的业务应慎重取舍，并发掘更多可盈利方式，如及时了解和匹配政策、搭建产学研链平台实现更高增益等。

· 成本控制：轻资产运营的成本控制应更多关注细节，如人员定岗定责、能耗管理、装修计划、加强空间分割规划等。

· 科学定价：轻资产运营的2个工作重点在于招商和企服，可从客户画像、地区供求分析、企业意向等维度规划园区定价策略。

· 合同管理：运营方在工作中会与甲方、企业、服务商等不同群体签订各类合同，需要良好的合同审查和管理能力，签订合同后，还需要规范化和系统化的管理，以规避可能出现的风险。

赋能

轻资产运营对专业能力的要求比重资产运营更高，还需要具备一定的不可取代性。园区可通过数智建设，深化各场景的运营管理和数据分析，以加强自身核心能力。

在盈利模式拓展上，运营服务、品牌赋能、投资孵化、政策补贴、服务增值、合作运营、智库服务等均为可探索方向，园里园外通过3个维度为轻资产运营赋能：

· 智慧运营工具：搭建智慧运营系统，面向企业和员工提供精准服务，并可驻点新运营服务中心，作为企业服务落地点、新零售体验点、线下活动专区。

· 智慧运营服务：集诸多园区运营成功经验为园区输出服务手册和运营课堂，并通过线下驻点指导、1对1企服咨询、星级企服推荐、运营数据分析，帮助轻资产运营方加强智慧运营能力。

· 智慧运营资源：园里园外整合1000+供应链、5000+企服商品、10000+零售商品为园区提供全运营渠道资源，帮助轻资产运营方加强增值盈利能力。

案例

如今，轻资产运营虽未完全成熟，但已探索出多种合作模式，并有部分相对成功的案例。

· 品牌输出模式：产业地产领域在目前已有不少品牌运营商，如联东U谷、华夏幸福、亿达等，采用轻重资产同步推行的运营模式，通过积累的品牌影响力，以较小成本和低风险实现规模化布局。

· 投资孵化模式：目前国内已有不少优质孵化器，如浙农科创园等，通过为科技型企业提供孵化场地，以数据为支撑筛选优质企业并参与和扶持其成长，轻资产运营方可以从“房东”逐步转变为“股东”，以实现高投资回报率。

· 增值服务模式：轻资产运营方以搭建增值服务平台为核心为园区提供产业技术、企业发展、生活配套、园区运营等服务，以天安云谷为例，通过集合产业研发、配套商业、配套居住等增值服务于一体，以更优质的软实力，打造产城融合的产业社区。

轻资产运营对不少产业园发展而言是个不错的方向，但要真正实现也将经历较为困难的过程，随着未来各方面探索趋于成熟，相信其最终将实现跨越式发展。